
ビルメンの仕事内容って、どんな感じですか?
完全未経験の僕でも、やっていけるのか気になります。
平均年収や必要な資格、働きがいについても教えてください!
こんな疑問にお答えします。
本記事の内容
- ビルメンって、普段どんな仕事をしているの?
- ビルメンって、ぶっちゃけいくら給料をもらえるの?
- ビルメンって、持っていると有利な資格はあるの?
- ビルメンって、どういったシーンでやりがいを感じるの?
本記事の執筆者

本記事を書いている僕は、ビルメンテナンス業界にホワイト転職を果たした、副業のビルメンブロガーです。現在は世界時価総額ランキングトップ50の製造メーカーに勤務しています。
今回は、ビルメン業界への転職を考えているあなたに、ビルメンの仕事内容を解説していきます。
この記事を読めば、ビルメンとしてのスタートラインに立てる、そんな記事です。
ビルメンの具体的な仕事内容から業界の将来性まで、僕の8年間のビルメン経験をギュッと詰め込んだ内容になっています。
業界の全体像を把握したい方は、ぜひ最後まで、じっくりと読んでみてください。
ビルメンとは?基礎知識3つ

まずは、ビルメンの基礎知識を、下記で3つご紹介します。
- 系列系と独立系の違い
- 常駐型と巡回型の違い
- ビルメンとビルマネの違い
「すでに知っているよ」という方は、このパートを読み飛ばしていただいてOKです。
❶ 系列系と独立系の違い
ビル管理会社の種類は、大きく分けて下記の2つに分類されます。
- 系列系:親会社を持つタイプ。親会社・グループ会社が保有するビルを管理する
- 独立系:親会社を持たないタイプ。独立しているため、自らの営業で獲得したビルを管理する
系列系ビルメンは、年収が高い、福利厚生が良いといったメリットがある一方、仕事が忙しいといったデメリットもあるため、給料重視派の人におすすめです。
独立系ビルメンは、仕事がゆるくて楽、入社が簡単といったメリットがある一方、年収が低いといったデメリットもあるため、プライベート重視派の人におすすめです。
❷ 常駐型と巡回型の違い
ビルメンの勤務形態は、下記の2つがあります。
- 常駐型:1つのビルに常駐して管理するパターン
- 巡回型:2つ以上のビルを掛け持ちで管理するパターン
常駐型ビルメンは、管理物件の中央監視室や防災センターに常駐して、設備の点検を行います。1つのビルに長く務めることができるため、設備同士の繋がりを理解しやすく、未経験者向けの勤務形態です。
巡回型ビルメンは、社用車などで一日に複数の物件を巡回して、設備の点検を行います。クレーム処理や設備トラブルを何か所も請け負うため忙しいですが、そのぶん給料も良く、経験者向けの勤務形態です。
❸ ビルメンとビルマネの違い
ビルメンとよく似た用語に、ビルマネがあります。
両者の違いは、下記です。
- ビルメン:ビルメンテナンスの略称。BM(Building Maintenance)業務、設備管理とも呼ばれる
- ビルマネ:ビルマネジメントの略称。PM(Property Management)業務、施設管理とも呼ばれる
ビルメンは、ビルマネからの依頼を受ける形で、設備機器の点検や保守など、建物の維持管理を行います。作業服で働くため、ブルーカラーの仕事です。
ビルマネは、ビルオーナーの代行業務のようなイメージで、各テナントとの折衝業務や館内規則の作成など、建物の運営全般に関わります。スーツやビジネスカジュアルな服装で働くため、ホワイトカラーの仕事です。

ビルマネはオーナー側に近く、仕事を依頼する側でもあるため、ビルメンよりも立場は上になります。
もらえる給与額や求められる能力、必要な資格も全く違うため、求人に応募する際は注意しましょう。
ビルメンの具体的な仕事内容4つ

ビルメンの具体的な仕事内容は、下記の4つです。
- 環境衛生管理業務
- 設備管理業務
- 建物・設備保全業務
- 警備・防災業務
それぞれ、順を追って解説します。
❶ 環境衛生管理業務
環境衛生管理とは、人々が快適で健康的に過ごせるように、ビルの衛生状態を改善する業務です。
おもに下記の2つに分類されます。
清掃管理業務
清掃管理とは、建物の清掃を行い、常に清潔な状態を管理する業務です。
ビル内外の見た目の美しさ(美観)を保つことはもちろん、衛生的な環境づくりも目的の一つとなっています。
具体的な清掃箇所は、下記です。
- 建築物の内部:床、天井、内壁、トイレ、洗面所、置物、机、イスなど
- 建築物の外部:外壁、窓ガラス、サッシ、屋上、建物の外回りなど
建物の壁面や床面に使われる材質の特徴を理解して、適切な清掃管理が求められる仕事です。
ビル清掃に関する国家資格「ビルクリーニング技能士」も存在し、プロの知識や技術が問われることもあります。
衛生管理業務
衛生管理とは、建築物の衛生環境を維持管理する業務です。
「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」(建築物衛生法)において、維持すべき環境基準が定められており、これらの基準を満たすように測定や点検、調整を行います。
具体的な作業内容は、下記です。
- 空気環境管理:空気環境測定、空気調和装置の清掃、空調用ダクト清掃
- 給水管理:貯水槽清掃、水質検査、給水管洗浄
- 排水管理:排水槽清掃、湧水槽清掃、浄化槽清掃、排水管清掃
- 害虫駆除:ねずみや昆虫等の防除
- 廃棄物処理:ゴミの収集、搬出、処理
空気環境では、温度や相対湿度の調整だけでなく、一酸化炭素や二酸化炭素の含有率、浮遊粉塵や気流、ホルムアルデヒドの量なども測定します。ビルを利用する人々が快適に過ごすうえで、必要不可欠な仕事です。
給水管理では、定期的な水質検査はもちろん、槽内清掃や配管洗浄も行います。安心・安全な飲み水を提供するためには、菌や汚れを防ぐことも大切です。
害虫駆除では、人々の生活に害を与える恐れのある生物に対し、適切な防除措置を実施します。
❷ 設備管理業務
設備管理とは、建物に使用されている設備機器を保守管理する業務です。
各設備が正常に動作するように、運転・監視、点検、整備、保全および記録の分析・保存などを行います。
具体的な管理対象設備は、下記です。
- 電気通信設備:受変電設備、屋内配線設備、照明設備、非常用発電設備、電話設備、蓄電池設備など
- 空気調和設備:ボイラー、空気調和装置、冷凍機・冷却塔、冷温水発生機、送風機・排風機など
- 給排水設備:水質検査、各種槽内清掃、配管洗浄など
- 消防用設備:警報設備、消火設備、避難設備など
- 昇降機設備:エレベーター、エスカレーターなど
設備機器全体に対する知識と、異常をいち早く察知する視野の広さが求められます。
また、最近では地球温暖化の抑制や脱炭素社会に向けた取り組みが進んでおり、ビル設備の運用における『エネルギー削減』も重要なテーマの一つとなっています。
❸ 建物・設備保全業務
建物・設備保全とは、建物全体を長期的に保全する業務です。
建築基準法に基づく定期的な点検や検査、お客様の声などの総合的観点から、建物や設備の経年劣化・消耗具合を厳しくチェックして、中長期の修繕計画を立てていきます。
具体的な点検箇所は、下記です。
- 建築構造物:建築物の骨組みとなる材料(例:鉄筋コンクリート構造 [RC造] 、鉄骨構造・鋼構造 [S造] 、木構造・木質構造など)
- 建築設備:建物に付属する設備(例:空気調和・換気設備、給排水・衛生設備、電気設備、昇降機設備など)
建物の基礎・付属設備について法定検査を行い、安全性や耐久性を確認します。
今後起こりうる故障や不具合などを未然に防ぐだけでなく、建物自体の資産価値を守るために欠かせない仕事です。
❹ 警備・防災業務
警備・防災とは、建物と人の安全を守る業務です。
ビルに警備員が常駐し、日常的に防犯・防火業務に従事しています。
具体的な仕事内容は、下記です。
- 警備業務:建物の出入口の見回りや監視、不審者の侵入防止など
- 防火防災業務:消防法に基づいた消防設備の点検や維持管理、自然災害を未然に防ぐ対策の立案・実行など
- 駐車場管理:駐車場内の防犯や監視、機器トラブルの対応など
近年では防犯・防火設備のシステム化が進んでおり、立哨や巡回などの日常業務のほか、防災センターにおける防災監視装置の監視・制御、それに基づく異常発生時の緊急対応業務が重要になっています。
防災センター従事者には、専門的な知識や経験、的確な判断力も必要です。

ビルメンの仕事は、ここまで紹介した環境衛生管理、設備管理、建物・設備保全、警備・防災業務を一体となって遂行しています。
ビルメンの平均年収は287万円

株式会社リクルートが運営する転職サイト はたらいくが行った「2014~2015 職種別平均年収・月収100職種徹底調査」によると、ビルメンの平均年収は287万円であることが判明しています。
これは、サラリーマンの平均年収である433万円を大きく下回る結果です(出典:民間給与実態統計調査 – 国税庁)。
ビルメン業界の給与水準が低くなってしまう要因として、下記の3つが挙げられます。
- 利益を生み出す仕事ではないため、コストカットの対象になりやすい
- 業界的に人の出入りが激しいため、勤続年数の短い社員が多い
- 事業規模の小さな会社が多いため、全体的な平均値が下がりやすい
実際には、勤める会社の種類(系列系か独立系か)、給与体系(資格手当やボーナスの有無)、勤務形態(日勤か宿直か)などによって、もらえる金額も大きく異なります。
仕事内容はほとんど一緒でも、会社が違うだけで、年収に100万円以上の差が生まれるケースもザラにあるため、ビルメンの会社選びはとても重要です。
ただし、業界全体として給料が低いことは事実なので、お金以外の部分に魅力を感じられないと、続けるのは難しいでしょう。
ビルメンの転職・昇給・昇格で有利になる資格

未経験者が多く働くビルメン業界では、持っていなければ就けない資格というものはありません。
ただし、転職や昇給、昇格を目指すうえで、持っていると有利な資格は存在します。
ここでは、ビルメン業界に活かせる関連資格を、下記で4つご紹介します。
- ビルメン「4点セット」
- ビルメン「5点セット」
- ビルメン「3種の神器」
- ビルメン「8点セット」
どれも業界内にいれば必ず耳にする資格ばかりですので、まずは簡単な資格から取得を目指していきましょう。
❶ ビルメン「4点セット」
ビルメン「4点セット」とは、設備管理の基本を抑えた国家資格の総称です。
対象資格には、下記の4つが挙げられます。
- 第二種電気工事士:戸建ての家や小規模な店舗など、600ボルト以下(低圧)で受電する設備の電気工事に携われる資格
- 第三種冷凍機械責任者:1日の冷凍能力が100トン未満の冷凍機器を備えている施設において、保安業務に携われる資格
- 危険物取扱者乙種4類:ガソリン、灯油、軽油、重油など特定の危険物の取扱いと定期点検ができる資格
- 二級ボイラー技士:伝熱面積が25平方メートル未満のボイラー(熱源設備)を取り扱える資格
これらの資格を取得すれば、ビルメン業界で働くうえで必要最低限の知識を証明できます。
とくに第二種電気工事士は、4点セットの中でも重要視されているので、最初に取り組むべき資格です。
❷ ビルメン「5点セット」
前述の「4点セット+消防設備士」を、ビルメン「5点セット」と呼んでいます。
消防設備の点検・整備もビルメンの重要な役割なので、取得しておいて損はない資格です。
いくつかの種類に分かれる消防設備士ですが、まずは乙種4類を選ぶとよいでしょう。乙種4類に該当する自動火災報知設備は、設置が義務付けられていることから、さまざまな施設で広く使われています。
❸ ビルメン「3種の神器」
ビルメン「4点セット」や「5点セット」よりもグッと難易度の高い、ビルメン「3種の神器」と呼ばれる資格もご紹介します。
対象資格は、下記の3つです。
- 第三種電気主任技術者:通称「電験三種」は、電気のスペシャリストであることを証明する資格。数ある電気関連資格の中でも最難関とされている
- エネルギー管理士:通称「エネ管」は、工場や事業所などでエネルギーの消費を押さえて省エネを推進する資格。試験難易度は非常に高い
- 建築物環境衛生管理技術者:通称「ビル管」は、ビル管理におけるエキスパートであることを証明する資格。試験難易度は上記2つよりも低い
これらのうち、どれか1つでも取得しておけば、ビルメン業界で仕事に困ることはないでしょう。
それくらい難易度が高く、資格保有者は転職・昇給・昇格の面で優遇されます。
❹ ビルメン「8点セット」
前述の「5点セット+三種の神器」を、ビルメン「8点セット」と呼んでいます。
これまで紹介したすべての資格を網羅した、ビルメンの最終到達地点です。
僕も8年間この業界で働いてきましたが、さすがに8点セットをフルコンプリートした人というのは見たことがありません。
それくらい希少なものだということはお伝えしておきます。
ビルメンのやりがい・大変な点

ここからは、ビルメンのやりがい・大変な点を、実体験に基づきご紹介していきます。
- ビルメンのやりがい
- ビルメンの大変な点
とくにビルメン業界への転職を考えている人は、要チェックの内容です。
❶ ビルメンのやりがい
ビルメンのやりがいは、下記です。
- 縁の下の力持ちとして、施設と設備を守っている使命感や充実感がある
- トラブルを解決したときに、お客様から感謝の言葉をいただくことがある
- 新しい知識や技術を身につけたり、専門資格を取得したときに喜びを感じられる
このようなシーンが、仕事に対して前向きになれる瞬間です。
❷ ビルメンの大変な点
一方で、ビルメンの大変な点は、下記です。
- トラブル発生時には、迅速かつ的確な対応が求められる
- 「設備は動いていて当たり前」と考える方も多く、感謝されにくい
- 職場によっては夜勤や宿直勤務もあり、不規則な生活になりやすい
ビルメンとしてやっていく中で、大変な場面は必ず訪れます。
しかし、そんなときも「自分たちの手で施設を守っている」という使命感や充実感があれば、つらいことも乗り越えていけるでしょう。
ビルメンのメリット・デメリット

続いて、ビルメンのメリット・デメリットをご紹介していきます。
- ビルメンのメリット
- ビルメンのデメリット
こちらも転職を検討している方には、必見の内容です。
❶ ビルメンのメリット
ビルメンのメリットは、下記です。
- 長期的に安定した業界である
- 仕事にノルマや納期がない
- 年間休日数は実質200日以上
- 残業時間は月20時間以下
- 経験・年齢・学歴が不問の職業
- 手に職をつけることができる
とくに残業が少ないことや、ノルマ・責任・成果を求められないことに魅力を感じて、転職を決める方が多い印象です。
❷ ビルメンのデメリット
一方で、ビルメンのデメリットは、下記です。
- 平均年収が低い業界である
- 汚れる仕事や雑用業務がある
- 泊まり勤務(宿直)がある
- できる人に仕事が集まりやすい
- 働きぶりを評価されにくい
これらのデメリットを許容できるなら、ビルメンとして十分やっていけます。

ビルメンのメリット・デメリットは、下記の記事で詳しく解説しています。興味のある方は、ぜひチェックしてみてください。
ビルメンに向いてる人・向いてない人

ビルメン業界歴8年の僕が、ビルメンに向いてる人・向いてない人をご紹介していきます。
- ビルメンに向いてる人
- ビルメンに向いてない人
自分の特徴に当てはめて、向き不向きを確認してみてください。
❶ ビルメンに向いてる人
ビルメンに向いてる人は、下記です。
- プライベートな時間を優先したい人
- 手先が器用で機械いじりが好きな人
- ささいな変化にも気づける繊細な人
- 体力的にも余裕をもって働きたい人
- コミュニケーションに自信がない人
日の目を浴びることが少ない職業だからこそ、コツコツ物事に取り組める人には適正があります。
❷ ビルメンに向いてない人
一方で、ビルメンに向いてない人は、下記です。
- 高い給料をもらって働きたい人
- 先回りして考えるのが苦手な人
- 物事の捉え方や考え方が大雑把な人
- 暇な時間にストレスを感じる人
- コミュニケーションに自信がある人
営業職のように成果に応じた報酬は期待できないため、バリバリ働いて稼ぎたい人には不向きな業界といえます。
とはいえ、お金よりも優先したいものがあるなら、ビルメンは天職となるかもしれません。
ビルメンは完全未経験者でも転職可能

結論からいうと、ビルメンは完全未経験者でも転職可能です。
その根拠として、下記の3つが挙げられます。
- ビルメンの「ニーズ」は増加傾向にある
- ビルメン業界は「人手不足」が続いている
- ビルメンの求人は「未経験者歓迎」が多い
一度でも転職を考えたことがある人ならわかると思いますが、未経験で異業種に就くというのは心理的ハードルが高いものです。
そのため、学歴・年齢・経験を問わず働けるビルメン業界は、リストラ後や定年後の就職先候補としてはもちろん、社会復帰の第一歩としてもおすすめできます。
ビルメン業界の現状と将来性

ビルメン業界への転職を考えている人が気になるのは、同業界の現状と将来性ではないでしょうか。
さいごに、ビルメン業界の実態をご紹介します。
- ビルメン業界の現状
- ビルメン業界の将来性
後悔しない転職をするためにも、業界の実情をしっかりと把握しておきましょう。
❶ ビルメン業界の現状
ビルメン業界の市場規模は、だいたい4兆円前後と言われています。
株式会社 矢野経済研究所が、全国の有力ビル管理事業者を対象に行った「ビル管理市場に関する調査(2021年)」によると、同業界における市場規模の推移・予測は、下記のとおりです。

2020年度は新型コロナの影響で、宿泊関連施設や商業施設の稼働状況が低下したため、市場規模の縮小が見込まれています。
ただし、これは一過性のものであり、2021年度にはふたたび成長曲線に戻るという見解です。
数多くの企業が大打撃を受けたコロナ禍で、これだけの実績を残せるビルメン業界は、不況に強く安定した業界といえるでしょう。
❷ ビルメン業界の将来性
建物の資産価値を守るビルメンの仕事は、今後ますます重要になってくるでしょう。
その根拠として、建築物に対する人々の意識の変化が挙げられます。
具体的には、建物を作っては壊す「フロー型」から、建物を長く使っていく「ストック型」へのシフトチェンジです。
ストック型はコストやエネルギー消費の削減、廃棄物の縮小に期待できる一方で、建物の老朽化や、それに伴う利用者満足度の低下といった課題もあります。
こういった課題を解決するために、施設運営を下支えするビルメンの力が必要になってくるわけです。
まとめ:建物がある限り、ビルメンの仕事はなくならない

今回は、ビルメンの仕事内容を解説してきました。
本記事のまとめ
- ビルメンの具体的な仕事内容4つ
- ❶ 環境衛生管理業務
- ❷ 設備管理業務
- ❸ 建物・設備保全業務
- ❹ 警備・防災業務
- ビルメンの平均年収は287万円
- ビルメンの転職・昇給・昇格で有利になる資格
- ❶ ビルメン「4点セット」
- ❷ ビルメン「5点セット」
- ❸ ビルメン「3種の神器」
- ❹ ビルメン「8点セット」
- ビルメンは完全未経験者でも転職可能
学歴・年齢・経験問わず働けて、不況に強く安定したビルメン業界は、今後も需要の拡大が見込めるでしょう。
人がいる限り、建物がある限り、ビルメンの仕事はなくなりません。
もしあなたが、お金よりもプライベートな時間を優先したいと考えているなら、ビルメン業界への転職をおすすめします。
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